溢价成交、“地王”频现 土拍市场点状升温

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  来源:中国经营报

  本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

  近期,地块高溢价率成交、总价刷新历史诞生新“地王”等现象接连出现在北京、上海、广州、杭州、成都、南京等地土拍市场。

溢价成交、“地王”频现 土拍市场点状升温
(图片来源网络,侵删)

  7月25日,保利发展(600048.SH)联合北京建工竞得北京海淀区一宗涉宅用地,溢价率3.5%,总价89.01亿元刷新该片区纪录,成为海淀区新晋“地王”。保利发展也是广州今年首宗实现溢价成交土地的得主,其以约6.99亿元的总价和8.5%的溢价率斩获荔湾区鹤洞路以南一宗宅地。

  据克而瑞研究中心统计,7月,全国土地市场热度略有提升,平均溢价率升至3.8%,环比增长0.6个百分点。中指研究院发布的研报指出,1—7月,房企聚焦核心城市优质地块拿地的趋势仍在持续,但市场分化也在加剧。

  中指研究院市场研究总监陈文静对《中国经营报》记者表示,对于核心区地块,房企仍保持较高的参拍意愿,这些地块往往具备质量高、周边配套较为完善、所处区域房地产市场短期库存相对合理、项目流速确定性高等特点。

  土地市场点状回暖背后,部分房企近段时间的拿地积极性相比今年上半年有所提高。以保利发展为例,据中指研究院统计,其在上半年权益拿地金额仅有110亿元,进入7月,保利发展的拿地金额已达***亿元。保利发展方面对记者表示,公司整体会依据自身的研判体系,根据土地的综合素质、板块、配套等因素进行综合考虑。在投资方面,公司相关部门会跟进每一块土地,形成复盘体系,动态对标外部企业优秀做法,完善自身做法。

  冷热分化

  时隔8年,曾让万科选择折价退地的海淀区永丰地块重新进行拍卖,经过合计8轮报价,最终由保利发展和北京建工联合体摘得,成交总价89.01亿元,住宅楼面价约5.96万元/平方米,销售指导价为9万元/平方米。据中指研究院统计,这是7月全国住宅用地成交总价最高的地块。

  ***息显示,上述海淀区永丰地块土地面积约为8.56万平方米,总建筑规模约为16.29万平方米,包含3宗地块,其中0120、0132地块为二类城镇住宅用地,容积率分别为2.0和1.7,建筑面积为14.92万平方米;0162地块为零售商业用地,建筑面积为1.36万平方米。值得一提的是,海淀区永丰地块2016年起拍价为44亿元,上限价格为59亿元,到了2024年,该宗土地价格几乎翻倍增长,其起始出让价和上限价格分别为86亿元、103亿元。

  对于保利发展来说,海淀区永丰地块也是其今年在北京首个收入囊中的地块,开局便拿下片区“地王”。值得注意的是,在7月土地市场热度颇高的长三角区域,保利发展也斩获一宗溢价成交地块。

  7月9日,上海首场恢复“价高者得”规则土拍所出让的4宗地块全部成交,其中有2宗溢价率分别达到21.18%和17.12%,前者来自杨浦区平凉社区02H1-01地块(以下简称“杨浦平凉社区地块”)。该地块是此批出让土地中唯一的内环内宅地,竞拍前已获得高度关注,其总出让面积约为1.38万平方米,建筑面积约为2.49万平方米,容积率1.8。最终经过60轮竞价,保利发展如愿以偿拿下杨浦平凉社区地块,成交价约为22.03亿元,成交楼板价88462元/平方米,刷新了该区域土地单价纪录,成为“单价地王”。

  值得一提的是,保利发展“豪气出手”的北京和上海也是7月土地市场热度较高的城市。据中指研究院统计,今年7月住宅用地成交总价排名前十地块中,北京和上海分别有3宗,此外,杭州和成都也分别有2宗地块上榜。

  但记者注意到,仍有少数城市在7月出现挂牌地块以底价成交、终止出让的现象,甚至是同一城市的不同批次土地出让,成交表现也有所分化。比如武汉***于7月底出让7宗地块,最终仅成交1宗;与杭州、上海同位于长三角地区的苏州有3宗土地以底价或低溢价成交;北京在7月初的土拍有2宗地块以底价成交。

  持续供应

  当前,“高频、少量、质优”正在成为土地市场发展的主流趋势。从供应端来看,近段时间高溢价成交以及“地王”地块亦往往具备质量高、周边配套较为完善等特点。

  以杭州滨江区白马湖宅地为例,7月30日,该地块进行拍卖,其建筑面积约为9.3万平方米,挂牌起始价19.46亿元,起始楼面价20938元/平方米,***取“价高者得”原则确定竞得人。最终经过42轮竞价,上述地块由绿城以27.16亿元竞得,成交楼面价29223元/平方米,溢价率接近40%。

  对于白马湖地块受热捧的原因,中指研究院华东大区常务副总高院生认为,该地块所处的白马湖板块长期供应稀缺,上次宅地出让要追溯到10年前。还有,该地块周边配套较为完善,紧邻在建地铁18号线白马湖站,位于杭州白马湖国际会展中心西侧,周边有多个学校。另外,白马湖地块的出现弥补了板块内改善型高端住房需求的空白,而这里已有的老小区多为刚需产品。

  在优质地块仍能拍出高溢价的杭州,据克而瑞研究中心统计,7月,该城市土地成交的平均溢价率再度回到20%以上,特别是在月末接连出现高溢价宅地成交。进入8月,杭州的土拍数量和频次有所加快。近日,杭州公示4宗位于拱墅区的宅地将于8月底出让,容积率分别在1.2—1.9不等,起始总价为45.02亿元,均设有新房限价。

  克而瑞研究中心发布的研报显示,今年6月以来,各城市供应优质住宅用地的积极性明显提升,平均容积率指标持续下降。2022年及2023年所供应宅地的平均容积率均高于2.1,而今年7月所供应宅地的平均容积率为2.06,且较今年6月下降0.02。

  目前,一线城市中北上广均有新增土地挂牌。其中,关注度较高的有上海徐汇区滨江住宅用地(原小米总部地块),起始楼板价已达到10万元/平方米,该地块于今年由商办属性更改为住宅属性。广州海珠区也有一宗居住用地将于8月出让,起拍价达到47.45亿元,宗地面积约为6.7万平方米(其中出让宗地面积约为3.03万平方米)。与此同时,杭州、苏州、南京、济南等城市也有新增低密度住宅地块挂牌。

  克而瑞研究中心认为:“随着各地低密度宅地持续入市,预计8月仍将会有较多高溢价地块成交,但在需求规模同比持续回落的大环境下,土地市场的冷热分化也会更加显著。”

  新房销售仍在寻底

  中指研究院提供的数据显示,1—7月,百强房企拿地总额为4307.1亿元,同比下降38%。分区域来看,长三角地区拿地金额排名前十房企合计金额约为885.2亿元,继续居四大城市群之首;京津冀地区拿地金额排名前十房企合计金额约为809亿元,位列第二;中西部地区拿地金额排名前十房企合计金额约为373亿元,位列第三。

  “总体而言,房企拿地聚焦核心城市优质地块的趋势仍在持续,但土拍市场和销售市场分化加剧,促使房企在短期内对于拿地整体仍保持审慎态势。”中指研究院指出。

  在房地产行业,土地常被形象地比喻为“面粉”,房子比作“面包”,二者的价格紧密联系。但眼下,去库存仍是房企的主要目标。

  7月,市场进入传统销售淡季。根据中指研究院初步统计,重点城市新房销售面积同比下降约10%,市场依然面临调整压力。核心城市的二手房价格回落后性价比凸显,也对新房市场造成分流影响。二手房市场整体延续“以价换量”态势,核心城市二手房成交量环比略微下降,同比增幅扩大。

  据克而瑞中心统计,7月,百强房企实现销售操盘金额2790.7亿元,环比下降36.4%,同比下降19.7%。1—7月,百强房企合计销售操盘金额21309亿元,同比下降37.5%,降幅收窄2个百分点。中指研究院提供的数据显示,1—7月,销售总额超过千亿房企有6家,较去年同期减少4家,百亿规模房企有51家,较去年同期减少34家。

  中指研究院认为,整体来看,随着下半年市场高基数影响减弱,预计全国新房销售同比降幅将有所收窄,但市场仍处筑底阶段。同时,关于促进需求释放的相关政策有望在下半年进一步得到落实,地方***将获得更多调控自***,“因城施策”推动房地产市场尽快企稳,国企收储政策的落实进展也是决定市场恢复节奏的重要因素。“房企应重点关注***政策,加强活动促销去库存,提升销售能力,为‘金九银十’做好准备。”

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