转自：证券时报·e公司
在7月销售淡季，新房市场让利活动层出不穷。近期东莞一楼盘即推出了“买一套送一套”的活动，即买一套东莞大户型住宅送一套惠州公寓房。“买一套送一套”虽然吸引眼球，不过估算实际折扣幅度仅约为95折。
根据中指研究院数据，7月以来全国重点城市周均成交面积环比6月有所下降，而同比降幅在10%左右。不过中指研究院表示，这一降幅已低于上半年新房销售整体降幅。
楼市买一送一？
位于东莞的“万科中天世纪水岸”项目，自7月中旬以来即推出“买一套送一套”的活动。
记者获得的活动海报显示，消费者购买“万科中天世纪水岸”项目140平方米以上户型，即可免费获赠惠州万科双月湾一套海景公寓房（指定房源），原***在7月底截止。
记者询问置业顾问获悉，“万科中天世纪水岸”项目的开发商公示均价为3.5万元/平方米，目前折扣后价格为2.8万元/平方米。140平方米以上户型对应四室的居住空间，估算折后价格接近400万元。
“赠送的惠州公寓房，是70年产权的住宅，面积在40平方米左右，同样是万科的房子。” 参考公开平台信息，赠送房源的总价或约20万元左右。
虽然宣传海报显示，“买一套送一套”的活动将在7月底截止。
不过多名置业顾问均表示，可以在后期继续申请执行这一优惠，其实并没有明确优惠活动停止的时间节点。
总体来看，以折价水平估算，“买一套送一套”的实质折扣幅度仅为95折。虽然实际折扣力度并不大。但因噱头明显，这一让利活动在7月已经收获不少关注。
楼市“买一送一”并非首创，去年深圳住宅项目富基云珑府也曾推出“买一送一”的营销活动，彼时该楼盘推出的是买一套云珑府房子，送东莞一套房子的部分首付或深圳大鹏区的一套统建楼。
今年北京“招商璀璨公元”也曾推出购买一套约77平方米的两居室，赠送山东烟台一***房的活动。
以价换量层出不穷
位于东莞万江区的“万科中天世纪水岸”项目，实际上已经是今年东莞市销售情况较好的“网红盘”。
据中原地产提供的数据显示，2024年上半年“万科中天世纪水岸”成交套数达226套，位居全市第三，其中该项目89平方米的上车户型已接近于清盘的状态。
虽然销售量位居全市第三，但是这一成绩的背景是2024年以来东莞楼市的量价齐跌。
销售量方面，根据中原地产提供的数据，2024上半年东莞住宅成交87万㎡，同比下跌44%，成交量跌回至2003年水平，与2020年的高峰期对比占比仅为20%左右。
销售价格方面，东莞新房价格已经历三波调整，较高位跌幅累计30%。
本文提及的“万科中天世纪水岸”项目所在的万江区，6月洋房均价为近3万元/平方米，跌回至2020年初水平。
叠加7月是楼市销售淡季，以价换量成为销售主流，比如前期已引发关注的“李嘉诚五折抛售”一事，所对应的是“海逸豪庭”项目。
该批房源的取证时间是2022年，备案均价约2.5万/平方米，此前推出内部团购活动，即特定楼层的特定房源优惠价约1.4万/平方米，并配套送装修。
根据中原地产提供的数据，“海逸豪庭”项目“五折卖房”的效果良好，在7月上旬累计促成认购超90套。
除了“买一送一”、“五折卖房”之外，常规的特价房、工抵房等以价换量活动也层出不穷。在上周，“华侨城云瑞府”项目推出工抵房单价1万/平方米，优惠主要针对项目部分建筑面积约100平方米户型的产品，成交后再送2年管理费和价值5万元车位券。据统计，本次活动促成认购超20套。
新房销售下行或将减缓
虽然优惠活动层出不穷，但东莞楼市依然比较冷清，多数项目的认购目前回落至4月水平。上周，东莞市来访环比下跌4%，认购环比上涨10%。
市场冷热分化明显，仅个别品牌项目以及以价换量项目表现相对较好，其余大部分项目表现平淡。
东莞的情况在全国范围内也具有代表性。
据中指研究院数据，7月以来（7月1日至28日），重点城市周均成交面积较6月周均下降，同比降幅在10%左右；二手房方面，重点城市周均成交套数较6月周均小幅下降3.0%，低基数下同比增长36.4%，二手房市场保持活跃态势。
不过，部分观察人士也提示东莞楼市底部到来的可能。
中原地产在近期召开的市场总结会议上提出，东莞楼市新房地量调整，住宅供需量均创历史新低，说明市场已经见底。
“市场供应压力最大的时候过去，房价进入底部区域，预计第四季度东莞楼市成交明显放量。” 中原地产研究院执行院长车德锐在会上表示。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，下半年随着宏观政策加力、“去库存”工作提速、各地房地产供需政策持续调整优化，二手房市场有望保持较高活跃度，在高基数效应减弱影响下，预计新房销售下行态势将放缓，同比降幅将有所收窄。
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