来源：东莞乐居
东莞豪宅新房也失宠了？
近日，2024年全国城市豪宅购买力排行榜出炉，虽然东莞仍榜上有名，但似乎有点卖不动了。
上半年东莞千万级豪宅成交348套
同比下滑约48%
据克而瑞数据显示，2024年上半年，在千万级豪宅成交排行榜上，东莞有两个阶段冲进了全国前十名。
其中，总价1000-3000万的豪宅，东莞上半年共成交347套，名列第七位，相比去年同期排名上升了一位。总价5000万以上的豪宅成交1套，排名第十位。
单从排名来看，在总价1000-3000万的豪宅段，东莞今年的成交排名无疑刷新了近三年的记录，比2021-2023年同期上升了1-2名。
但从成交数据来看，东莞今年上半年的豪宅成交数量却大不如前。去年前5月东莞总价1000-3000万豪宅成交量为650套，今年仅有347套，同比下滑约47%。
去年前5月，总价3000-5000万豪宅东莞共成交7套，排名全国第七，今年却没有挤进前十榜单，成交量不足7套。
而总价5000万以上阶段，去年前5月东莞共成交8套，排名全国第五，今年仅成交1套，排名滑落至全国第十位。
总体来看，总价1000万以上的豪宅，去年同期东莞共成交了665套，今年的成交量同比去年下跌了约48%，完成了去年同时期成交规模的52%。
对比往年的成交数据，东莞今年上半年的豪宅成交量基本回落到2022年的水平，甚至还比不上2021年。
成交不及去年
东莞新房也卖不动了？
上半年，东莞豪宅成交量不如去年同期，其实从东莞新房楼市的成交情况中也能窥见一二。
去年上半年，东莞豪宅供应集中爆发，中心城区、松山湖等核心区域的高端住宅项目扎堆入市，引发了一众购房者争抢。
回望去年，很多属于豪宅的高光时刻还历历在目：华润悦府、万科瑧湾汇双雄争霸；瑧湾汇三次开盘三次摇号三次售罄，创造了新的东莞楼市记录；瑧山境成为东城首个摇号楼盘；华侨城松湖原岸两次摇号快速售罄……
然而今年上半年，不仅豪宅新增供应大幅减少，去化速度也有所放缓，部分头部房企开发的高端住宅项目不得不加大打折促销力度来吸引客户。
南城西平豪宅盘建发缦云5月加推新品，整体备案均价约5-5.2万元/㎡，实际折后单价仅约38000元/㎡。万江江景豪宅盘保利首铸鹭湾，最新备案均价约4.5万元/㎡，部分143㎡户型促销价格低至3.2-3.5万元/㎡。此外，瑧山境、中海源境、瑧湾汇等楼盘也纷纷打出“清栋特惠”等噱头促销。
据中原地产研究院监测数据显示，建面约105㎡以上户型在上半年的成交中占比59%，其中建面约120-180㎡户型成交占比为31%，约180㎡以上户型成交占比约6%。可以说，东莞新房市场全面进入改善时代，改善需求成为主导并持续释放。
从供需关系来看，约180㎡以上户型，成交占比等于总供应占比，也就是说大面积豪宅户型供应多少就去化多少，刚好维持在平衡状态，短期内豪宅需求还需要累积。
多重影响下
富豪出手更为谨慎
复盘了上半年东莞豪宅市场的成交情况后，我们发现，尽管今年上半年有“取消房贷利率下限”、“降首付、降利率”等多重利好政策托举，但为什么今年上半年东莞的豪宅成交规模还是不及去年同期呢？
或许受两个因素影响：
一方面，今年上半年新入市的豪宅新盘较少，豪宅供应基本以去年入市的豪宅盘存量货为主，成交量自然不如去年同期。
另一方面，上半年东莞新房成交同比下滑幅度较明显，供需均创近年来新低。在新房楼市整体下行的大环境下，即便是被誉为市场“避风港”的豪宅项目也未能在楼市深度调整期里独善其身，走出独立行情。
因此，在市场预期和信心尚未得到完全修复的情况下，不少豪宅购房者选择了观望，出手变得更加理性和谨慎。
或许也正因为受到市场下行压力较大和蓄客不足等因素的影响，部分豪宅盘推迟了入市时间。
位于虎门传统富人区——白马湖片区的深物业滨海港湾，去年就开放了售楼部，目前已是准现楼状态，还未拿证入市。备受关注的中心城区豪宅盘光大天骄国际原本预计7月正式开盘，但直到现在也还没有动静。
当然，不仅仅是东莞，今年的豪宅成交热度出现了全国性的下滑。
2024上半年，全国61个重点城市总价1000万以上的高端住宅共成交1.9万套，同比减少33.5%。
有接近六成的城市总价1000万元以上高端住宅成交同比下行，28个二线城市总价1000万元以上高端住宅在各线城市中降幅最大，共成交4272套，同比下降49.5%。
与去年同期相比，上半年高端住宅市场热度降温比较明显，各能级城市总价千万以上的高端住宅成交套数同比均有所下降。
不过，东莞下半年还有几个值得期待的豪宅盘即将亮相，如光大天骄国际、保利天珺、鼎峰源啟等，以其优越的地段和高品质的产品打造，相信成交量应该不会太差。
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